老龄化的社会,房子会越来越不值钱吗?

QQ老师 2018-03-30  深度

导读:中国目前面临的未富先老的尴尬局面。

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此前人社部发布的《中国社会保险发展报告2016》中,则进一步的指出了中国目前面临的未富先老的尴尬局面。


先来看看这份报告。


报告中有一个“中国分地区企业养老保险抚养比”情况,全国平均水平是2.80,这意味着,全国平均每2.8个劳动力要抚养一位老人。


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更让人不安的是,表格中的31个省中,仅有8个省的抚养比超过全国水平,剩下的23个省的抚养比均在平均值以下。而黑龙江尤其严重,抚养比仅为1.30,几乎相当于1个劳动力养1个老人。


从抚养比表格也大致反映了我国劳动力迁移方向。抚养比最高的广州,虹吸效应最强,人口净流入多,年轻人占比大,而东三省则是人口流出严重,老年人口占比大。


说到东北,新年伊始,毛振华的喊话视频又引发了“投资不过山海关”的讨论(具体事件大家自行百度)。


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“投资不过山海关”这话一度成了盘旋在东三省上空的魔咒。从官方到民间,从媒体到自媒体,都对东北地区的衰落进行了反思。


这厢,东北经济还没来得及振兴,人口危机却已兵临城下。单以大学生群体为例,考上外地大学的,十个有九个毕业后不愿意回东北。而在东北上大学的,毕业后十个也有八个想往外走。从增长速度看,从2006年到2015年,东北地区年均增长率仅为0.21%。

 

在过去,东北也曾经是重要的人口流入地,“闯关东”至今仍然是许多人心中深刻的记忆。但人口净流入如今已成为历史。2000年第五次人口普查的时候,东北三省人口净流入36万,而十年后的“六普”则显示,东北人口净流出200万人。


在这样一个人口持续流出的地方,房价自然也成了无源之水。

 

截止2015年12月底,沈阳房地产库存2874万平方米,在全国29个重点城市中排名第一。库存高,人又少,房价自然是跌到惨不忍睹。2016年6月沈阳市新建商品住宅均价跌回5年前,只有6979元/㎡。


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沈阳的楼市,就是东北的缩影,而东北楼市,也将是全国三四线城市的缩影。


从东北看全国,你会发现,我国现在的养老形势十分严峻,只不过大多数人没到达退休的年纪,还未能感受这种危机。


据统计,60岁以上的老年人口已经突破了2.3亿,占总人口的比重已经达到16.7%,其中65岁以上的老年人口已经突破1.5亿,占总人口比重达到10.8%。已经进入了国际规定的老龄化社会。


当下的中国,可谓是名副其实的白发中国。不仅如此,中国还步入了长寿时代,60岁以上老人的平均余寿已经超过20岁(人均预期寿命达到79岁),而且未来的人均寿命还会延长。


生活在中国的年轻人以后面临的压力会越来越大,政府的负担也会越来越重。此外,目前市面上,有一种说法流行正盛:


将来的孩子根本不缺房子,每个人都能从老人手中继承多套房产,住房会出现过剩。因此,房价受供大于求的影响,肯定会大跌。


事实真的会是这样么?房子真的会过剩么?并不会。


因为老龄化,并不代表着人就立刻死去。不是说爷爷奶奶到了60岁就把房子过户到孙子名下,腾出房子了,他们依然是要住房的。而且由于老龄化的发生,户数可能还会增加。


中国养老问题压力山大

未来会出现“乡村鬼城”吗?


面对严峻的养老问题,12月25日,保监会副主席在出席中国养老与健康保险50人论坛成立仪式时指出,中国作为老龄化速度快、未富先老的发展中国家,不能简单复制发达国家的福利制度。


而且进一步指出,要推动商业养老保险在多层次养老保障体系中发挥更大作用。


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(保监会官网截图)


如果把这些官方语言翻译成大白话,就是说,个人养老不能完全靠政府,个人多买商业保险,多投资才是王道。


毕竟,到了“老龄化”现象严重的时候,政府压力不是一般的大。以日本为例。


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我们都知道,日本已经进入了一个人类历史上未曾经历的超高龄化社会,整个社会已经失去了活力。从动态图可以看出,日本新生儿人口比例越来越小。

据日本总务厅的统计,日本现有人口,1亿2700多万,到2020年将降到1亿2400多万。而超过65岁的高龄人口却超过26.7%,到2025年将达到30%,每4名日本人中就有1位75岁以上的超高龄老人。


前不久,日本著名管理学家大前研一先生写了一本书,叫《低欲望社会》,副标题叫“胸无大志的时代”。


在这本书中,他感叹道:日本年轻人没有欲望、没有梦想、没有干劲。无论物价如何降低,消费无法得到刺激;经济没有明显增长,银行信贷利率一再调低,而30岁前购房人数依然逐年下降;年轻人对于买车几乎没有兴趣,奢侈品消费被嗤之以鼻;宅文化盛行,一日三餐能打发就行。日本已经陷入“低欲望社会”。


日本的这一种无欲望社会,反映在社会的各个方面,譬如日本人没有炒房的欲望、没有炒股的欲望、没有结婚的欲望、没有购物的欲望,宅男宅女越来越多,谈恋爱觉得麻烦,上超市觉得多余,一部手机便框定了自己生活的所有。


为了缓解老龄化社会对社会带来的负面影响,日本政府努力鼓励女性多生孩子,但收效甚微,而日本政府也不太接受大规模的外来移民——而其它一些低生育率的发达国家通过接纳移民来稳定人口数量。


人口的下降,高龄社会的到来,让日本政府为空置的房子发愁。


空房子如瘟疫般蔓延,“鬼城”越来越多

 

日本总务部2014年调查结果显示,日本全国住宅总量达6063万户,其中闲置空房820万户,也就是说,每七户住宅中就有一户空置。野村综合研究所表示,如果不解决这个问题,空房比率将在未来10年提高到20%。


尤其是日本的一些农村地区,65岁以上的老人占大多数,空出来的房子越来越多,而另一边以东京为中心的日本首都圈的人口却又在迅速膨胀,和日本农村形成了一个让人哭笑不得的对比。


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东京都市圈人口密度及变化情况


东京都市圈内人口超过100万以上的城市有4个,人口在50-100万的城市5个,人口在20-50万的城市20个,人口在20万以下的城市93个。


从人口空间分布看,东京都市圈大致可分为核心区、近郊区和远郊区。核心区面积为621平方公里,人口为895万人,人口密度14412人/平方公里;近郊区面积为1566平方公里,人口为420万人;远郊区为11372平方公里,人口为2246万人。


东京爆满,乡村“鬼城”,这一现象可能将成为未来数十年困扰日本的怪病。


以房养老,是无奈也是现实


在中国的大多数农村,许多老年人的生活是单调的,他们的孩子都在外面工作,一年只仅仅回家几次看望他们。


前段时间和一位粉丝聊天,她说孩子结婚了在城市里买了房子,小两口的工资够上还房贷车贷的,看着都心疼,想帮孩子一把,又心有余而力不足,趁着自己还能动,以后也给只好做一些力所能及的事情,多挣点钱,减轻孩子们以后的养老负担。


中国的爸妈啊,总是这么让人心疼,全身心的扑在孩子们身上,全然忘了自我。


不止农村,繁华的都市,一辈子勤勤恳恳,任劳任怨的中产阶级,拿出一辈子的积蓄为孩子买一套房,退休后靠几千元退休金度日,他们不敢生病不敢旅游。


现阶段下,“以房养老”是无奈,也是现实。历史的经验告诉我们,除了房产,所有投资和理财都是赌博。


现阶段下,我国的“以房养老”主要有以下4种形式,大家最熟悉的更多是“以租换养”这个形式。不少人靠着收租,日子过得有滋有味。


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有人说,“以房养老”是个伪命题,你看日本,几乎人人都有好几套房子,空置房屋那么多,你卖给谁租给谁去?最后只能空置,形成资源浪费,赶紧把房子都卖了吧!


事实上呢,日本的“鬼城”多在农村地区,以东京为中心的日本首都圈容纳了大部分的人口,从东京的人口分布看,约1.4万平方公里吸纳了近3600万人口,房子易手流通频率远远高于农村,在供小于求的市场上,房价房租依旧坚挺。


对于那些说“中国已经步入老龄化社会,房价早晚会暴跌”的人来说,如果你能不考虑时间成本,时间线一直往后顺延,也许能看到房价大跌的一天,但有多少人能扛得住时间,扛得住纸币超发带来的物价、房价上涨呢?


2025年,中国老龄化达到和日本一样的水平,65岁以上的老人将占全国人口的30%,虽说太阳底下无新事,日本走过的路子中国也有可能走一遍,但在现阶段,中国养老问题还没走到日本这般境地,加上zf一直在努力打造‘中国特色小镇’,各个省也在积极吸引人才,中国房价暂时也不会像日本一样,农村地区“鬼城蔓延”。


换句话说,在中国,在可看的见的时间里“以房养老”的路子,没有大隐患出现。


房子是投资品,大家都知道,房地产已经深度捆绑了中国的经济,未来几十年的城镇化进程决定了房子是长期的稳健的投资品。今后几十年城镇化的推进,必定加剧城市间“强者更强、弱者更弱”的巨大分化。选择一座城比选择一套房更加的重要。


如何选择有资质的城市?首先你需要考虑的是,房子买了之后好租吗?当地二手市场是否足够成熟、活跃?人口流入和人口流出情况究竟如何?


只有对这些情况做到心中有数,不管是投资房产还是单纯的“以房养老”,最后的结果都不会糟糕。


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